大家好！我是美国签证找大鹤！很多客户都会问到美国签证找大鹤这样的问题:在美国买房要不要加上孩子的名字？

在美国，私人房地产产权的持有方式，有以下几种：

独立完全产权 （Sole Ownership）

一个人或一个单位完全单独拥有对房地产的产权。

适用群体：主要针对于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。

共有产权 (Tenancy in Common)

(1)多人共同持有。

(2)持有者可以根据需求分配所有权利益，不一定要均分。

(3)共同业主可以各自转让自己持有的产权。

(4)产权可以遗赠。

适用群体：多方合作的购买者，可以根据需求进行度假或作投资使用。

联合产权(Joint Tenancy)

(1)多人共同持有。

(2)产权持有者利益均分。

(3)不能单独转让或出售各自的产权，也不可遗赠；当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有完整产权。

适用群体：家庭（夫妻或父母与子女间），这种产权形式可以避免遗产继承的繁琐流程；夫妻购买可以完全避免遗产税的征收，父母与子女购买则可以部分避免遗产税。

整体共有产权(Tenancy by the Entirety)

(1)仅为已婚夫妻可以选择的特殊联合产权。

(2)夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售。

(3)当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得产权。

(4)若夫妻双方因为某种原因导致婚姻破裂，整体共有产权就自动失效，可能变更成为共有产权（Tenancy in Common）。

(5)若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债。

适用群体：已婚夫妻，某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠。

假如一个客户的这套房产目前价值100万，假设50年后市值300万，此时这个客户去世，他的孩子继承这套房产，美国签证找大鹤先从税法上分析一下。美国房产需要面临的税有很多，最常见是遗产税、资本利得税，其中资本利得税的计算，需要使用到计税基数 (TaxBasis) 。美国每个州的州税都不一致，我们为了计算方便，假设这套房子的遗产税为40%、资本利得税为20%。

第一种情况，房契上只写了这位客户夫妻的名字，等夫妻过世后留给美宝孩子。

遗产税：会有两种情况，如果当时大鹤这位客户的身份已经是美国纳税居民，那么这套价值300万美金的房产，会计入他的遗产免税额里面，有可能一分钱遗产税都不用交；如果大鹤这位客户依然不是美国纳税居民，他在美国的遗产税上免税额只有6万美金，那么大鹤这位客户必须支付40%的遗产税才能拿到房产权，遗产税的金额可能高达120万美金。资本利得税：大鹤客户孩子继承这套房子后，假设以300万美金的价格将房子出售，由于这套房子是继承来的，资本利得税的计税基数变成了当前市值300万美金，不需付任何资本所得税 (capital gains tax)。

第二种情况，房契上写了大鹤客户和他孩子的名字，各占一半份额。

遗产税：依然会有两种情况，如果当时大鹤客户的身份已经是美国纳税居民，那么这套价值300万美金的房产，属于大鹤客户的150万美金，会计入他的遗产免税额里面，有可能一分钱遗产税都不用交；如果大鹤客户依然不是美国纳税居民，他在美国的遗产税上免税额只有6万美金，那么大鹤客户孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权，遗产税的金额可能高达60万美金。

资本利得税：大鹤客户孩子继承这套房子后，假设以300万美金的价格将房子出售，由于这套房子有50%是继承来的，资本利得税的计税基数是：150万（大鹤客户的部分）+50万（大鹤客户孩子的部分）=200万，需要支付（300万-200万）*20%，计20万美金的资本所得税。可见，从税务的角度出发，把美宝的名字加上去，确实可以启到一定的节税作用。

但是资产配置，不应该仅仅考虑只考虑经济方面，安全因素更加重要。大鹤客户美宝爸爸与孩子联权共有财产，会有很多风险。失去财产控制权：将来有一天，大鹤客户急用钱，非常需要卖掉这个房子，万一这个时候孩子在这紧要关头不点头，这个房子就无法出售。无法做到婚姻隔离：大鹤客户结婚后，万一不幸先于妻子去世，大鹤客户孩子的配偶将会得到这房产的一定配额。

无法做到账务隔离；大鹤客户孩子的很多行为，都可能会影响到这个房子。大鹤客户孩子的债权人creditors，可能会来找您要求分割房产还债；有税务问题，会有税务留置扣押权tax liens“绑“在房子上；申请破产，即使大鹤客户有一半产权，房子仍可能被强制卖出；被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，这个房产也会被牵扯到。失去申请福利机会：大鹤客户孩子读大学时，因为名下有资产，几乎不大可能获得免费的助学金；还会影响到大鹤客户申请低收入医疗福利Medicaid，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利，把孩子名字加进房契会被认为有转移财产嫌疑。

总得来说，美国签证找大鹤觉得：房契上写上你孩子的名字，弊是大于利的，尤其是当孩子18周岁后，法律上已经是完全独立的行为能力人，心智却没有成熟，此时有一大笔资产的所有权，无异于太阿倒持，敬请各位美宝家庭三思。当然，美宝家庭投资，并不仅仅只有美国房产，从家庭财富传承的角度出发，保险+信托的组合，不管是功能还是收益，都可以远远超过房产投资。如果我们使用合理的框架，那么可以做到财富传承零遗产税。作为美宝家庭，投资理财往往会具有多渠道、多币种、多国家等特征，这种分散投资的理念已经深入每位美宝父母之心，毕竟，从投资的角度出发， 我们当初把孩子生在美国，本身就是一种投资，我愿称呼它为“多国籍配置”。