美签被拒签了怎么办?

美宝回美国上学，一些比较了解美国教育的家长，都懂得一个道理——选学区比选学校重要。但大家都知道，现在美国加息几乎到了历史最高点，这个时候如果去美国作为刚需购买学区房，价格一定是最高的，这时候真的适合买房吗？如果过两年贷款利率下来了，那我们这个时候是不是可以先考虑租房上学，毕竟现在买房怎么看都是最亏的时候。其实这还是用我们在国内的思维来买房，虽然现在美国的贷款利率处在高位，但却还是有办法做到成本最低。想做到成本最低，还是要结合实际情况，近几年房价和成交量相对最平稳的州就是德州，我们今天就以德克萨斯州休斯顿为例，了解一下美国当前的真实房产情况。

美国房产现状

跟加州相比，美宝家庭在得州的刚需房，也就是学区房的房价基本上没有变化，尽管贷款利率已经涨到了接近7。但和前几年相比，近期的成交周期确实变长了，新出一套学区房从挂牌到成交大概需要10天。然而这个变长在我看来才是真正的回归正常，正常的学区房成交周期大概在21天左右，而前几年房产市场最好的时候是1、2天就能成交，现在只是更理性而已。房价方面，休斯顿整体房屋的中位数（2500-3000尺，3-4室）仍然在40万美元左右，最好的学区（本德堡独立学区）房价中位数60万左右，成交价和挂牌价差不太多。现在自住房贷款利率的贷款利率是5多一点，投资房的贷款利率接近7，当然，贷款利率是分本国人和外国人的，外国人不查收入的情况下贷利率在7左右，查收入是6.1。如此高的利率之下如何能做到最低购房成本？主要是三种方式。

01提高首付比例

如果单纯的想在总房款上做到降低成本，那就加大首付的比例，降低贷款数量，缩短贷款周期。但以目前的经济形势下，并不是所有家庭都能够一下增加动辄5、6万美金甚至更多的购房成本，这还要看自身情况。

02选择低利率

看到这个一定有美宝家长会比较费解，如果能选择低利率，为什么还要选高利率啊？在美国的一些机构，确实是可以花钱买低利率的，也就是房贷“买点”。可以把买点想象成购买折扣券，买了这个折扣券之后的还款利率会打折。一般来说，购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息，两个“点数”会降低大概0.50%的利息，但具体利率降低的幅度要根据具体市场来定。贷款机构通常会随着贷款利率公布可以购买的点数。

美国签证找大鹤微信号:usadahe根据房地美(Freddie Mac)的数据，上周全美贷款中平均可购买0.4点。如果向银行贷款20万美元，正常的贷款利率是4.5%的话，购买一个“点数”(花费2000美元)可以使得贷款利率降低到4.25%，0.5个“点数”(花费1000美元)可以使贷款利率降低到4.375%。买点虽然听起来像是打折，但毕竟是羊毛出在羊身上，那什么样的情况下买点比较划算？我们还是来看一个具体的例子。

假设贷款20万美元，如果花费2000美元买一个点，还款利率从4.5%降低至4.25%，每月可以节省29美元。如果不考虑时间成本，买点时候花费的2000美元在68个月之后就可以收回。那如果不选择买点，而是直接把买点的钱去付首付呢？

还是假设贷款20万美元，如果买点的2000美元支付首付，贷款变成了19.8万美元，虽然还款利率不变，但是因为贷款数量减少，每个月也节省了10美元，但与花费同样的钱买点节省29美元相比较，买点还是比多支付首付来的划算。如果打算长期持有房产或者在近期内不会选择重新贷款的情况下，买点还是划算的。

03重新贷款

美国的购房贷款政策和我们不同，在美国购买房子是可以申请Refinance也就是重新贷款的。

房屋重贷，意味着用一个新的贷款取代现有的房屋贷款，或将现在的贷款中的条款进行修改，通常是为了拿到更好的贷款利息，降低月供。

重贷带来的好处有：

1、降低每月还款额度；

2、更快还清房贷；

3、从房屋净值中提取现金价值（但这种情况可能会延长还款时长）；

4、债务整合，用房屋的低利率偿还车贷或信用卡等贷款行为产生的高利率；

5、更换或增加新条款：比如7年固定利率，转换为30年固定利率，虽然还款周期长，总额多，但短期还款压力分散。

这种情况也是很常见的，比如一个刚工作不久的人，现在首付40%，但3年之后随着收入高，你这时候就能够以20%首付购房，那么此时她就可以申请Refinance，不但相当于拿回了20%的首付款，甚至还能拿到这3年房价的增值。一般情况下，加息通道和降息通道是交替出现的，加息通道一般持续时间都比较短，降息通道持续时间会比较长，如果是首付比较高，完全可以在几年后进行重贷，这样能够降低自己的首付比例，同时能拿出自己这几年房屋的涨幅。

结语

但有一点要注意，买房之后就都能上这个学区的学校吗？会不会也需要有类似国内的购房多少年才有资格上学的限制？在德州，理论上是没有这种限制的，但这也并不意味着就一定能让美宝上到这个学区内最好的学校，要看心仪的学校有没有多余学位，如果没有了就只能上本学区内其他的学校。